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论城市房屋拆迁补偿安置

　　论城市房屋拆迁补偿安置

　　王卫洲

　　作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。

　　笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。

　　一、拆迁的概念

　　“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除; “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为(这其实是指城市房屋拆迁)。

　　由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。

　　二、拆迁需要什么样的程序和条件。

　　拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。

　　城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。

　　简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备(一)建设项目批准文件; (二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。

　　关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置;二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。

　　协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。

　　如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。

　　三、拆迁房屋应当如何进行补偿。

　　1、拆迁补偿安置中存在的问题。

　　在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。

　　(1)拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。

　　(2)拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定，　第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。

　　(3)拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”

　　这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。

　　四、解决补偿安置问题的对策。

　　1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。

　　2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。

　　货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。

　　产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。

　　货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。

　　第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。

　　3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。

　　笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。